:Переделка квартиры так или иначе подпадает под определение двух понятий в ЖК РФ:
1. Переустройство (замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования и т.п.);
2. Перепланировка (изменение конфигурации помещений, внесение изменений в строительные конструкции, снос стен и т.п.);
То и другое, подразумевает внесение изменений в технический паспорт помещения (очень полезный документ, например при продаже квартиры).
Процесс согласования достаточно трудоемок, как правило, целесообразно пригласить специалиста (например, проектно-строительную компанию или др.). Итак:
Сбор исходно-разрешительной документации на квартиру (паспорт ПИБ, свидетельство о собственности, форма №7 и №9 и т.д.).
Далее, эти документы, а также проект перепланировки, выполненный лицензированной организацией (либо техническое заключение такой организации уже выполненной без предварительного согласования, перепланировки!!!) подается на согласование в соответствующие инстанции, далее – в МВК (районную Межведомственную комиссию).
Не буду вдаваться в подробности…
Сроки согласования в каждой инстанции составляют от 15 до 45 рабочих дней. В нескольких инстанциях согласование может идти одновременно.
Комиссия МВК выдает также и акт приемки готового объекта. Далее – снова ПИБ (обмеры помещений), после чего выписывается новый технический паспорт.
Последний этап – получение в ГБР Свидетельства о регистрации изменений в планировке квартиры. Вот пожалуй и все.
Стоимость услуг специалиста варьируется в среднем от 1500 до 3000 USD (зависит от количества конструктивных изменений, сроков работы, площади квартиры, района города и т.д.).
Также отмечу:
Главное правило перепланировки – соблюдение требований СНиП (строительных норм и правил), доверить процесс перепланировки желательно также специалисту.
Собственно говоря, это и есть гарантия удачного согласования!
ЕЩЕ ВОПРОСЫ
1. Специалист который занимается согласованием и специалист, который занимается перепланировкой - это разные люди?
2. Что вы думаете по поводу департамента комплексной доработки недвижимости ЛенСпецСМУ?
3. Затевать перепланировку можно, только после того как подписан акт приемки квартиры (кажется, так называется) и квартира оформлена в собственность, или есть какие то преимущества в согласовании до подписи этих документов?
ОТВЕТЫ
Хочу еще раз пояснить. Существует два пути согласования перепланировки.
Первый путь, собственно говоря, прописанный в законе, это согласование ПРОЕКТА перепланировки и получение разрешения на производство работ.
В этом случае также существуют свои нюансы.
Например, производство работ должно вестись только компанией, имеющей соответствующие лицензии (причем на все работы, а не только на общестроительные. Я имею в виду – сантехнические, электромонтажные и др. специальные виды работ, если они предусмотрены проектом).
При производстве работ обязательно должно проводиться актирование (акты скрытых работ, исполнительные схемы). Все это есть пакет исполнительной документации (т.е. документации на выполненные по факту работы), который затем передается в Межведомственную комиссию (этап приемки готовой квартиры).
К производству работ возможно приступать ТОЛЬКО после согласования проекта. Любое отступление от проекта не допустимо!!!
Что это дает на практике.
Прежде всего, это выдвигает высокие требования к самому проекту, к качеству проектирования, степени деталировки.
Думаю, поручить проектирование в этом случае возможно только известной проектно-строительной компании (архитектурной мастерской или т.п.).
Желательно также наличие собственного строительного отдела и ПТО (производственно-технического отдела) в структуре такой компании. Это дает гарантию компетентных решений не только с точки зрения художественной стороны проекта, но и с инженерной (строительной).
Думаю, что Вы понимаете – подобные требования не могут не отразиться на стоимости услуг по проектированию (минимум 25 USD за м.кв.).
Кроме того, подобная схема требует ВАШИХ четких и сознательных решений, т.к. внести изменения Вы можете только на определенном этапе (любое изменение согласованного проекта – не допустимо).
…перейду ко второму способу.
Альтернативный вариант – это согласование уже выполненной перепланировки (т.е. официально – “самовольной”).
Я уже писал, в этом случае придется провести техническое обследование лицензированной организацией (например, такой же, речь о которой шла выше). Если не выявлено нарушений СНиП, МВК дает положительное решение и такая перепланировка узаконивается.
Проект может быть выполнен не только организацией, но и частным специалистом (архитектором, дизайнером…кем угодно). Это может быть и Ваш собственный проект…но в любом случае – должен быть технически верным.
Стоимость услуг дизайнера – 20…25 USD за м кв. Требования к проекту – значительно ниже, т.к. в процессе реализации возможно внести некоторые изменения. Соответственно, такая схема работы является более “гибкой” и прежде всего – для заказчика.
Как видите, каждый вариант имеет свои преимущества и свои риски (не скажу - недостатки). В конечном счете, все решает компетентность проектировщика.
К кому обратиться?
Призываю Вас к сознательному и беспристрастному решению.
Обратите внимание на компетентность по ключевым вопросам проекта (художественный, инженерный разделы), на общий стиль работы, готовность к компромиссным решениям (в рамках требований норм и здравого смысла), на индивидуальность и новаторство (не маловажный фактор при выборе архитектора, пусть даже и начинающего).
…факторы стоимости дизайн-проекта
Дизайн-проект – это, прежде всего, ИДЕЯ…именно это предположение положено в основу ценовой политики проекта (согласитесь, трудно оценить эмоциональное содержание в денежном эквиваленте…это всегда – компромисс с совестью для дизайнера).
Следующий фактор – “именитость” архитектора (до 50…200 USD за м.кв.)…почему так много? Во-первых, престиж проекта (эмоциональный фактор, гордость заказчика), во-вторых, время мастера (материальный эквивалент альтернативной работы).
Что еще?
Стоимость дизайн-проекта зависит также от степени деталировки интерьерных решений и формы их представления (от этого, прежде всего, зависит затраченное время на сам проект). Я имею в виду эскизы, проработку мелких деталей декора и т.п. Скажу сразу, не всегда это является необходимым. Цель подобной деталировки, главным образом, убедить заказчика в правильности принятых решений и принятой стилизации интерьера, также вопрос доверия дизайнеру.
Следующий фактор – необходимость разработки специальных разделов проекта, например, при проектировании вентиляционного оборудования, системы “умный дом” (автоматизации инженерного оборудования и процессов), домашнего кинотеатра (акустический проект) и т.д. Как правило, требуется привлекать специализированные организации, соответственно согласовывая с ними весь цикл проектирования и сам проект (функции главного архитектора проекта, руководителя проекта).
Пожалуй, хватит…относительно оплаты услуг по согласованию.
Да, стоимость проекта (если речь идет о дизайн-проекте) не включает эти услуги. Не каждая организация оказывает подобную услугу. В любом случае, она является дополнительной.
Также, Вы просили высказать свое мнение по поводу Отдела комплексной доработки недвижимости ЛССМУ и преимуществах согласования до приемки квартиры по акту приемки-передачи…
В этом случае, внесение изменений осуществляется непосредственно в рабочий проект дома. Все описанные выше процедуры по согласованию (см. предыд. статью) не требуются. Конечно, это самый лучший и правильный вариант…есть одно НО!
Внесение изменений возможно только до подготовки этих документов и самого дома к госкомиссии, как правило, за пол года – год…почему?
Во-первых, уже нет времени на внесение этих изменений (проблем перед сдачей дома хватает и без них), изменения должны быть выполнены в каждом разделе проекта (архитектурное решение, инженерные сети, спецификации и т.д.), соответственно задействованы все отделы компании, а не только отдел доработки.
Во-вторых, квартира должна быть приведена в соответствие с новым проектом (фактически должны быть выполнены строительные работы, а это опять-таки время)…кстати, по той же причине, дешевле вносить изменения на более раннем этапе, до устройства внутренних перегородок и коммуникаций, или даже – до возведения капитальных несущих стен (в случае необходимости дополнительных проемов в них и т.п.).
После сдачи дома госкомиссии, проводиться обмеры всех помещений ПИБ, соответственно затем выписывается технический паспорт.
До приемки квартиры от застройщика по акту, никаких самостоятельных изменений проводиться не должно, застройщик несет полную ответственность за квартиру.
Процесс легитимной перепланировки (с предварительным согласованием проекта) требует сбора исходно-разрешительной документации (смотрите мое предыдущее письмо), соответственно до регистрации права собственности – сделать это не возможно.
…отдел комплексной доработки
В соответствии с вышесказанным, обращение в отдел доработки имеет актуальность до определенного (обозначенного мной) момента.
Причем, даже в этом случае, Вы можете предоставить им свой, уже готовый проект для внесения изменений (требуется только строительная часть, т.е. план перепланировки)…почему я даю такую рекомендацию?
Отдел комплексной доработки выполняет проекты в пределах каждого дома – по типовым квартирам…подобный режим работы не способствует индивидуализации проекта (возможны стандартные, уже примененные у Ваших соседей решения), не в лучшую сторону это отражается и на поиске компромиссных решений с заказчиком, учету всех его пожеланий…не буду это утверждать, просто рассуждаю логически. Подумайте сами, пострадает ли репутация отдела и всего ЛССМУ в случае подобных недоработок?...Думаю – нет; главная цель (получение прибыли) все равно, достигнута.
Отдел комплексной доработки предлагает не только услуги по проектированию, но и по реализации проекта (силами собственных отделочных бригад).
…мое мнение. Насколько мне известно, ЛССМУ предложит разделить производство работ на два этапа, первый – “черновая” отделка (по многим позициям, не что иное, как устранение дефектов строительства…), второй – “чистовая” отделка.
Причем, за каждый этап компания требует предварительную оплату в полном объеме…согласитесь, не лучший (да и не правильный) подход с точки зрения контроля качества. Технический надзор за строительством осуществляется также представителем компании, а не независимым специалистом…последствия – те же.
странно. В этой двери даже остекление сделано ,чтобы повидеть кто пришел и не щуриться в глазок. У меня даже не вставал вопрос, будет ли закрыта эта дверь или нет...Я мысленно похвалила застройщика, что подумали о людях. А теперь выясняется, что это не так что ли? 
. Что мешает жильцам на этаже договориться, купить или замок или ключевину, сделать десяток ключей и пользоваться на здоровье?
