Ипотека/кредит на покупку недвижимости

[Ticem]

Всем добрый день!
Хочу открыть новую тему, касающуюся вопросов финансирования:
ипотека/кредит на покупку недвижимости....

Брал ли кто или планирует кредит для покупки квартиры?
Я звонила в ЛенСпецСму... "Новое созвездие" одобрено рядом банков...
Список банков достаточно широк:
ВТБ 24; Росбанк; Санкт-Петербург; МДМБанк; УРАЛСИБ; ; Балтийский банк; Сбербанк; Кит Финанс; Номос Банк; БалтИнвестБанк; Связь Банк; Хоум Кредит энд Финанс ; ПримСоцБанк

Есть ли опыт обращения именно в эти банки?
Целесообразно ли ограничить выбор этими банками?

Есть ли опыт кредитования для погашения остатка задолженности на покупку квартиры?

Буду рада любой информации,
Заранее спасибо

[Елена S]

У меня была попытка что-то выяснить в РОСБАНКЕ, филиал в г.Санкт-Петербурге. Они работают с Ленспецсму, в т.ч. по предварительным договорам купли-продажи квартиры. Ко мне отнеслись очень внимательно, все объяснили, рассчитали. Но так как сумма кредита на тот момент (декабрь 2006г.) была большая, то и сумма расходов заемщика, связанных с оформлением данного договора оказалась неподъемной. Мы решили на тот момент пока договор ипотеки не заключать. Но, чем ближе сдача дома, тем актуальнее становится эта тема.

[Ticem]

Собственно сложность ситуации с ипотекой вызвана заключением ранее ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора купли-продажи....
Достаточно узкий круг банков с ним работает
Именно поэтому я обратилась в ЛенСпецСму за комментариями...
Обрисую в 2-х словах, что сказали там...

Вариант №1: покупатель, заключивший предв.договор купли-продажи находит сам банк на удовлетворяющих его условиях, берет кредит.
Но что-то не горят банки большим желанием выдавать кредит ПОД ЗАЛОГ строящейся (!) квартиры по данному предварительному договору купли-продажи ((
ЛенСпецСму: "Обратитесь в банки, где объект аккредитован"

Вариант№2: выбираем из банков, предлагаемых ЛенСпецСму... (если устраивают условия...)

Вариант №3: ждем сдачи дома... Затем ЛенСпецСму регистрирует право собственности на квартиру на себя, и только после этого мы заключаем договор КУПЛИ-ПРОДАЖИ с ЛенСпецСму и одновременно кредитный договор в банке... НО!!! СРОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ЛЕНСПЕЦСМУ около ПОЛУГОДА.... (так они сказали...) Соответственно, не сложно прикинуть задержку... ну и кто-то попадает на увеличение стоимости квартиры, если покупает в рассрочку...

[Макс]

Абсолютно верно, и хорошо, если ты живешь в большом городе, где есть банки с аккредитованным Ленспецсму и "Новым Созвездием", а не на заброшенном полустанке в глубокой тундре с одним лишь Сбербанком, юристы которого талдычат один за другим: "У нас есть указание руководства уходить от "серых" схем заключения договоров, коим является ваш договор ПКПК, даже не смотря на значимое имя застройщика и вашу платежеспособность." Одним словом: фиг вам, а не ипотека! На мой взгляд они правы, просто цивилизованные отношения в ипотечном кредитовании еще не накрыли часть суши под гордым названием - Russia.

[Игорь Ванин]

Тем, у кого рассрочка по схеме 40 или 60 процентов до госкомиссии, был бы удобен вариант дождаться окончания строительства и сдачи дома, после чего дом уже считается не "первичкой", а полноценным существующим домом, на покупку квартиры в котором (на остаток суммы) можно взять нормальный ипотечный кредит по обычным правилам.
Единственное, что меня смущает, это слова Ticem "СРОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ЛЕНСПЕЦСМУ около ПОЛУГОДА". Это совсем не радует. Интересно, с какого момента начнут отсчитываться эти пол-года?
А если, допустим, я сам выплачу всю рассрочку без привлечения кредита, мне тоже придётся ждать пол-года, пока ЛенСпецСМУ оформляет документы на фирму, прежде чем я смогу заключить с ними финальный договор и заняться оформлением собственности на себя?

[Ticem]

Предположим, мы сами выплачиваем все 40%, а кредит хотим привлечь на оставшиеся 60%...
Итак, дом сдан.
Возникает вопрос, а на кого оформляется право собственности?
В ЛенСпецСму ответили, что если вы выплатили 100%, то, конечно, на Вас по ПДКП...
Но, раз мы говорим о КРЕДИТЕ, ясно, что 100%-я оплата - не наш вариант
а значит и оформить право собственности сразу мы не сможем...

Что делать?

Вариант №1:
Ждем, пока ЛенСпецСму оформит право собственности на себя... Как уже упоминалось ранее, сейчас они называют сроки - около полугода...
Неприятно. По схеме 40%+60% это выльется в существенное удорожание квартиры, т.к. "льготный период" как и равен 6 мес...

Вариант №2:
После сдачи дома, но до оформления права собственности
Найти банк, в котором согласятся совместить: открытие кредита и его выборку, погашение остатка задолженности перед ЛенСпецСму и одновременное оформление договора Купли-Продажи с ЛенСпецСму... + оформления права собственности на квартиру на Вас и ее залог в банке...

МИНУСЫ:
К сожалению, данный вариант пока так и не удалось обсудить в банке

Вариант №3:
В аккредитованном банке берем кредит на "Новостройку", платим повышенные % до сдачи дома...
После сдачи дома - % снижается.
МИНУСЫ: список банков ограничен. % кусаются...

***

Кстати, все упрощается при наличии ДРУГОЙ квартиры в собственности, под которую можно взять кредит... Т.е. просто залогом будет она, а не новая квартира...
Но, предположу, что далеко не у всех есть другая своя квартира

[Ticem]

To Игорь В:

Если Вы самостоятельно выплачиваете всю сумму, то право собственности регистрируется прямо на Вас (ЛенСпецСму не будет посредником), а значит срок будет существенно меньше

[Vladimir]

Ticem, вариант 2 скорее его не прокатит. Покрайней мере я пытался его обсудить с банками, представленными в Питере - давать кредит под недвижимость, не являющуюся собственностью банки отказываются. Что касается "параллельно" - документы на рассмотрение в банке у вас не примут без свидетельства собственности на квартиру, а его, свидетельство, вы не оформите, пока не заплатите в ЛССМУ деньги. Реально работать в этом плане с банками от ЛССМУ по ипотеке, которые финансируют ПДКП. Поплатите годик (надеюсь) повышенные проценты - с около 2000000 займа это примерно 2500 рублей разницы в месяц от разнице в ставке в 2%.

[Vitaly]

Единственное, что меня смущает, это слова Ticem "СРОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ЛЕНСПЕЦСМУ около ПОЛУГОДА". Это совсем не радует. Интересно, с какого момента начнут отсчитываться эти пол-года?

По словам нашего менеджера ЛССМУ начнет заниматься этим вопросом через некоторое время после заселения. Думаю, реально оформить в собственность можно будет к лету 2009

[Vitaly]

To Игорь В:

Если Вы самостоятельно выплачиваете всю сумму, то право собственности регистрируется прямо на Вас (ЛенСпецСму не будет посредником), а значит срок будет существенно меньше

Боюсь, что это не так: сначала право собственности в любом случае будет оформляться на ЛССМУ (полгода), потом на нас (если рассрочка конечно погашена).

[Pharaon]

Не понимаю чем вас испугал срок ПОЛ ГОДА?
Даже если бы у на был договор долевого участия все равно подать документы на право собственности вы сможете только минимум через пол года у некоторых застройщиков до года. Так как в начале они сами подают документы на весь дом. Т.е. в начале идет регистрация всего дома(срок от полугода). А уже после этого возможна регистрация прав собственности на квартиру. В среднем это занимает около года.
Так что что, что вам сказали пол года это ещё минимальный срок. И совершенно не важно выплатите вы всю сумму или только часть её.

[Maxkaig]

А вопрос такаого экономического плана - возможно ли поднятие цены ЛенСпецСМУ при оформлении квартиры? То есть покупал например за 1500 у.е. за метр, приду расчитываться - а скажут - сейчас оно стоит 3000 и до свидос?

[Pharaon]

А вопрос такаого экономического плана - возможно ли поднятие цены ЛенСпецСМУ при оформлении квартиры? То есть покупал например за 1500 у.е. за метр, приду расчитываться - а скажут - сейчас оно стоит 3000 и до свидос?

Нет такого быть не может.
Именно из-за этого и заключаются договора при строительстве, когда цена ниже, иначе зачем вы уже 2 вносили деньги?

[Ольга Каневская]

Нет такого быть не может.
Именно из-за этого и заключаются договора при строительстве, когда цена ниже, иначе зачем вы уже 2 вносили деньги?

А вот и поспорим! Юридически, вернее, формально, это вполне возможно. Как дико это бы не звучало. Я несколько раз сталкивалась в своей практике, когда моим клиентам приходилось доплачивать. Только это не вариант ЛССМУ. Всё-таки, что бы ни говорили, олни держат марку и давно. Даже из очень сложных ситуаций, когда казалось: всё! крах! они выкарабкивались. Так что технически это возможно и практикуется или фирмами, которые уже десятки раз сменили свои названия, или теми, кто в наглости своей преуспел, и не боится ни черта, так как имеет высоких покровителей.
Так что, в нашем случае вариант поднятия цены невозможен. Мы именно поэтому и платили не три копейки, как за к-ры от Мегалита, Чесмы или ЦДС (да простите меня за рекламу, но чёрные списки никто не отменял).

[Kristy18]

всем привет.
прочитала - мало что поняла

вопрос: можно ли как то обозначить разницу в денежном выражении при платеже в рассрочку? ну хотя бы условно.

Мы взяли ипотечный кредит в УРАЛСИБе. 15 лет, с понижением ставка на 1% после сдачи дома. Переплата в итоге получается в два раза больше стоимости квартиры, если досрочно не погашать.

Как нам объяснили в банке,после оформления жилья в собственность ЛССМУ, можно будет "перекупить"кредит под более низкий процент. На ноябрь прошлого года можно было взять такой "перекупной" кредит под 8%. (Что будет в этом году - пока не ясно, так как в принципе ставки по кредитам на жилье растут. Возможно, что с апреля ставки повысятся на 1% - это пока не подтвержденная информация, но заставляет задуматься все равно...)

Не знаю, поможет ли кому-нибудь моя информация надеюсь, что да

[Ticem]

to Kristy18:

Поясните, пожалуйста, что значит "перекупить"?
И в каком банке есть ставки 8%?

[Kristy18]

to Ticem

предполагаем, что вы взяли ипотечный кредит под 11,5% годовых на 10 лет в банке Х.
через год - оформлена квартира в собственность и в данный момент она принадлжеит этому банку Х, пока вы не выплатите кредит.
Вы идете в банк Y , где оформляете такую сделку - берете кредит, чтобы выплатить остаток по кредиту банку Х, тогда квартира переходит в собственность к вам. И уже под залог квартиры вы берет кредит в банке Y под более низкий процент.

Смысл вот такой.

[Ticem]

Если я правильно понимаю, снизить процент можно даже в том же самом банке (как только оформляется собственность)

[Garlic]

Здравствуйте, уважаемые Жители Нового Созвездия,

так как Росбанк давно уже является партнером Строительного холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ»:

http://www.rosbank.ru/ru/persons/ipoteka/specials/#spb

Мне кажется, что здесь наилучшие условия. Заявка 1200, 0.5% от суммы за выдачу, ставка постоянная на всех этапах строительства в руб. 11,5%, страховка 1%, да и менеджеры, действительно, вежливые! Кто-нибудь оформлял ипотеку?

Всего наилучшего!

[Srg]

2 Garlic
а ты че ипотеку со сказочными 11,5% на 1 год смотришь?
я так думаю лет на 20 надо смотретьне меньше...а у Росбанка "стоко не живут" ипотечники...